Строительство или покупка дома: на что обратить внимание

Рейтинг:   / 1

Не секрет, что Российское право содержит огромное количество норм, регулирующих вопросы покупки или строительства недвижимости. В результате граждане и организации, при строительстве и совершении сделок с недвижимостью вынуждены обращаться за помощью в специализированные юридические фирмы. В противном случае они рискуют потерять значительные денежные средства.

В идеале, законодатель должен стремиться упростить и сделать максимально понятными правила на рынке недвижимости. Однако в России этого не происходит. В результате сложившейся ситуации оборот недвижимости существенно затруднен, что нельзя признать положительным явлением.

Пагубность неоправданных ограничений можно увидеть на примере дела, недавно рассмотренного Верховным Судом РФ.

ООО "Газпром трансгаз Чайковский" потребовало устранить препятствия безопасной эксплуатации магистрального газопровода путем освобождения земельного участка от построенного на нем жилого дома. По существу, истец просил суд признать дом самовольной постройкой и принять решение о его сносе.

Поводом для подачи иска стало то обстоятельство, что дом был построен в 72 метрах от указанного газопровода. При этом, согласно установленным правилам, вокруг газопровода устанавливалась 150-метровая охранная зона, в которой строительство было запрещено.

Все иные нормы, связанные со строительством дома, были соблюдены: земельный участок был предоставлен для строительства, было получено разрешение на строительство и т.д.

Возражая против иска, собственник дома ссылался на то, что сведения об охранной зоне должны были быть указаны в кадастре. Однако в данном случае таких сведений там не было. Поэтому при получении разрешения на строительство и возведении дома, у собственника отсутствовали сведения о наличии охранных зон на его земельном участке.

Не смотря на это, Верховный Суд РФ, удовлетворил заявленный иск.

Применяя логику судебного акта, следует рекомендовать лицам, желающим начать строительство или приобрести недвижимость, изучать местность вокруг нее в радиусе 150 метров. Это позволит избежать проблем с охранной зоной магистральных газопроводов, но не гарантирует от попадания в более протяженные охранные зоны, данные о которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЛИ: НА ЧТО НУЖНО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ. ЧАСТЬ 2 (ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ).

Рейтинг:   / 0

Ранее мы уже говорили о том, что при приобретении земельного участка необходимо обращать внимание на ту категорию земель, к которой он относится.


См. здесь:
http://nenashev-maxim.livejournal.com/2488.html

Кроме категорий, существенную роль в определении правового режима земельного участка играет зонирование территории. 
Если категория земли является первым уровнем ограничений использования земельного участка, то территориальное зонирование представляет собой второй уровень таких ограничений.
Зонирование территории устанавливается актом органа местного самоуправления – Правила землепользования и застройки. В упрощенном виде, зонирование представляет собой перечень способов использования земельных участков, расположенных в конкретной территориальной зоне.
В рамках территориальной зоны, как правило, допустимо несколько способов использования земельных участков.
Основная проблема территориальных зон состоит в том, что они могут изменяться. Органы местного самоуправления могут вносить изменения в правила землепользования и застройки. Это значит, что один и тот же земельный участок сегодня может находиться в одной территориальной зоне, а завтра – в другой.
Бывают случаи, когда изменение зонирования не затрагивает вид использования конкретного земельного участка. Это связано с тем, что зонирование предполагает несколько видов использования земли. Соответственно, например, из четырех допустимых видов, могут поменяться два, а два остаться прежними. Поэтому если земельный участок использовался каким-то из способов, оставшихся от предыдущего зонирования, то можно сказать, что для его владельца ничего не поменялось.
Однако, изменение территориальной зоны может означать и то, что земельный участок уже нельзя использовать таким образом, который допускался предыдущим зонированием. Например, если в соответствии с предыдущим зонированием, на участке допускалось строительство индивидуального жилого дома, то при изменении зонирования, такое строительство может стать недопустимым. 
Однако, в законе есть правило, согласно которому, в случае изменения территориальной зоны, расположенные на земельном участке объекты, могут эксплуатироваться без каких-либо ограничений по срокам приведения их в соответствие с требованиями территориальной зоны. Это означает, что если на земельном участке находится индивидуальный жилой дом, построенный тогда, когда территориальная зона допускала это, то в случае изменения территориальной зоны на ту, которая не допускает нахождение такого дома на этом земельном участке, дом можно будет эксплуатировать и дальше неограниченное количество времени.
Какие же проблемы возникают на практике в связи с зонированием?
За последние несколько месяцев ко мне обращалось несколько человек, попавших в следующую ситуацию. Проблемы касались у приобретателей земельных участков в Тракторозаводском и Красноармейском районах Волгограда (что абсолютно не означает, что аналогичных проблем нет в других районах).
При покупке дома они не воспользовались услугами юриста по проверке документации и не проверили территориальное зонирование участка, на котором расположен дом. Дом приобретался ветхий с целью его сноса и последующей постройки на его месте другого дома. 
Покупатели, очевидно, думали, что если на этом месте уже стоит дом, построить другой не составит труда. Однако они упускали из вида то, что с момента постройки предыдущего дома, до момента его покупки, произошло изменение правил землепользования и застройки. В результате этого изменения, на таком земельном участке строительство дома стало невозможным. Людям отказывали в выдаче разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, а в случае строительства объекта – подавали иски о его сносе.
Некоторые пытались обойти этот запрет тем, что доказывали, что имело место не строительство нового дома, а реконструкция старого. Но такие пассажи не имели никакого видимого успеха.
Итак, с учетом сказанного здесь и ранее, в очередной раз отметим, что при приобретении земельного участка, необходимо обращать внимание на его категорию, а также на территориальное зонирование. Однако перечень нюансов, связанных с приобретением земли, на этом не заканчивается.
О других проблемах я расскажу в следующий раз.

Размер имеет значение

Рейтинг:   / 0

 Размер имеет значение.

Новый учитель приходит в класс и обращает внимание, что есть один мальчик, которого все дети называют Иванушка-дурачок. Он поинтересовался у одного из учеников о причине такого отношения к ребенку.
- Да он и вправду дурачок. Если предложить ему на выбор две монеты: пять рублей и десять рублей, то он выберет пятерку, потому что думает, что если она больше по размерам, то значит лучше.
Школьник подзывает Ивана и предлагает ему выбрать монету из пятерки и десятки. Иван выбирает пятерку и забирает ее себе.
- Вот видите, - смеясь говорит школьник.
После урока учительница подзывает Ивана и спрашивает.
- Ты и вправду думаешь, что пятерка лучше 10 рублей только из-за того что она больше размером?
- Нет. Конечно я знаю, что на 10 рублей можно купить больше, чем на  5 рублей.
- Почему тогда ты выбрал 5 рублей, а не 10?
- Потому что если я выберу десять, то дети перестанут давать мне деньги...

Приобретение земли: на что нужно обратить внимание (категория земли).

Рейтинг:   / 0

Юридическое партнерство «Бизнес и власть» является ведущей региональной компанией, специализирующейся на вопросах правового сопровождения сделок с недвижимостью. Как показывает практика, особую сложность представляют сделки связанные с землей. За годы своего существования Партнерством накоплен достаточно большой материал в этой сфере, которым мы будем делиться с нашими читателями.

В настоящей статье речь пойдет о рисках, покупки земельного участка, связанных с категорией земли.

Начать следует с того, что с точки зрения права, земельные участки делятся на несколько категорий. В зависимости от категории определяются помимо прочего ответы на следующие вопросы:

1. Кто может распоряжаться земельным участком;

2. Каким образом можно продать земельный участок;

3. Каким образом можно использовать земельный участок.

Коротко рассмотрим эти вопросы.

1. Очень часто бывает, что приобретая земельный участок у муниципальной  администрации, гражданин не осуществляет проверку документов и не консультируется со специалистами. В подобных случаях покупатель подсознательно доверяет чиновникам и не допускает мысли о том, что они его могут обмануть. Такая же ситуация имеет место и тогда, когда земельный участок покупается не у администрации, а у другого лица (гражданина или организации), который ранее получил участок от администрации.

В подтверждение чистоты сделки, продавец может ссылаться на то, что земельный участок поставлен на кадастровый учет, к нему подведены коммуникации (газ, вода, свет, канализация), сам земельный участок предоставлен несколько лет назад и т.п. В таких случаях упирают на то, что если бы все было незаконно, то никаких коммуникаций к участку не подводили бы.

На самом деле это не так.

Наглядным примером этого является ситуация, сложившаяся в Среднеахтубинском районе, где муниципальная администрация сначала «раздает» земельные участки гражданам и организациям, которые вкладывают в эту землю значительные денежные суммы, а потом, по иску прокурора, земля изымается у них.

Так происходит потому, что местная администрация не может распоряжаться земельными участками, поскольку соответствующая территория Среднеахтубинского района Волгоградской области является Особо охраняемой территорией. Статус такой территории подразумевает множество специфических ограничений, среди которых и то, что муниципальный орган не может предоставлять соответствующие земли в собственность.

Если читателю интересно, он может без труда найти на сайте Волгоградского областного суда массу дел по заявлениям прокурора Среднеахтубинского района, результатом которых было изъятие земельных участков у частных лиц. Очень часто с момента предоставления земельного участка до вынесения решения суда о незаконности такого предоставления, проходило много лет. К земельном участку успевали подвести коммуникации и даже построить дома. В результате, земельный участок изымался у частных лиц, а все постройки подлежали сносу.

2. Не редко продавцы и покупатели откладывают заключение сделки по продаже земли до последнего момента. Как правило, здесь включается стереотип «Куда спешить? Спешить не куда». Стороны рассчитывают, что в любой момент смогут совершить сделку, по аналогии с тем, как это делается в отношении квартир.

Однако необходимо помнить, что земельные участки обладают определенной спецификой. Для того, чтобы продать некоторые из них, необходимо предварительно уведомить государственные органы, чтобы они могли купить их в случае заинтересованности. Такая процедура требует значительного времени. Поэтому не стоит без веских причин откладывать совершение сделки «на потом», а откладывая это событие, необходимо заранее рассчитывать необходимые сроки.

3. Многие граждане думают, что если они приобрели земельный участок в собственность или в аренду, то они автоматически могут делать с таким участком все, что угодно: возводить дома или иные строения и т.п.

Однако это не так. Существует масса ограничений использования земельных участков. Одними из них являются ограничения, накладываемые категорией, к которой относится земельный участок.

Чтобы узнать, каким образом можно использовать землю, необходимо изучить массу документов.

Если земельный участок будет использоваться способом, противоречащим установленным ограничениям – это может привести к привлечению Вас к административной, гражданско-правовой или уголовной ответственности. Кроме того, у Вас могут изъять земельный участок.

Таков короткий перечень вопросов, связанных с категорией земельного участка. О других нюансах, связанных приобретением и использованием земельных участков, Юридическое партнерство «Бизнес и власть» расскажет Вам в других публикациях.

В любом случае, нужно помнить, что вкладывать деньги в земельные участки, нужно только после внимательного изучения всех документов квалифицированным юристом. Расходы на юридические услуги будут гораздо меньше сумм, которые Вы потеряете если начнете делать подобные вложения без предварительной консультации.

Как правильно давать деньги в долг ?

Рейтинг:   / 0

Как правильно давать деньги в долг !?

«Хочешь потерять друга – займи ему денег»

Бенджамин Франклин

Многие хоть раз в жизни, давали в долг денежные средства, иногда бескорыстно своим близким друзьям, иногда с целью немного подзаработать и обговаривали проценты, которые заемщик вернет вместе с основным долгом. И, конечно же, каждый занимавший денежные средства, сталкивался с проблемой возврата долга. Пути решения и недопущения впредь подобной ситуации я и хотел осветить в своей статье.

Начнем с того, что законом установлено, что долг – это обязанность одного лица (заемщика) совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанностей. Все понимают эту простую истину, однако, никто правильно не оформляет факта займа, так как рассчитывает на порядочность со стороны своего друга либо знакомого, и в большинстве случаев денежные средства передаются под «честное слово». И вот после этого начинаются проблемы. Психологи установили, что человек, взявший в долг, на подсознательном уровне не хочет отдавать его «берешь чужое, а отдаешь свое». Тратя деньги, взятые в долг, человек не понимает, что он тратит не существующие деньги, те которых у него возможно и не будет.

Аналогичная ситуация произошла между А. и П., которые дружили и общались семьями на протяжении 15 лет. Однажды, П. позвонил А. и спросил в долг денежные средства в размере 20 000 рублей, пояснив, что хочет сделать подарок жене на юбилей. Исходя из того, что А. давно знал П., также хорошо знал его семью, он согласился и передал ему «под честное слово»  20 000 рублей на два месяца. Естественно данный заем никак не был задокументирован. По прошествии двух месяцев А. позвонил П. и попросил вернуть ему денежные средства, взятые у него в долг, на что П. попросил отсрочки еще на один месяц. Через месяц А. снова обратился к П. с требованием вернуть ему денежные средства. На этот раз П. отказался ему возвращать денежные средства и пояснил, что ничего не брал у А.. Именно с такой проблемой А. обратился за помощью к юристам, которые пояснили А., что в связи с грубыми нарушениями закона при проведении сделки займа денежных средств, в этой ситуации не смогут помочь ему. Так в связи с незнанием закона и несвоевременным обращением за помощью к юристам в один миг  А. потерял и друга и денежные средства.

Исходя из этой ситуации, не стоит говорить, что занимать деньги – это зло, и что не стоит вообще занимать денежные средства, даже самым близким. Ведь не все люди одинаковы, и порой денежные средства и вправду очень нужны вашим друзьям и близким, которые готовы вернуть их вам в положенный срок. Но самое главное – не стоит, в связи с не знанием законов, провоцировать людей на противозаконные действия, как в случае с А. и П. Если бы А. обратился за помощью к профессиональным юристам, П. был бы связан договорными обязательствами, и в случае их неисполнения  у А. была бы возможность обращения в суд.

Во избежание подобной ситуации хотелось бы дать рекомендации по составлению расписки при передачи денежных средств в долг. По своей природе расписка является простым доказательством передачи денежных средств от одного лица к другому. Также в расписке, как и в договоре, необходимо указать следующие существенные моменты:

1. Ф.И.О., паспортные данные (с указанием места регистрации) – займодателя;

2. Ф.И.О., паспортные данные ( с указанием места регистрации) – заемщика;

3.  Точная сумма, которая передается в долг ( с обязательным написанием прописью)

4. На какой срок передаются денежные средства, либо до какого числа.

5. Обязательно указывается дата передачи денежных средств и дата написания расписки.

6. После этого стороны расписываются, заемщик за то, что принял денежные средства, а займодатель, за то, что передал денежные средства.

 

Также хотелось бы отметить, что расписка пишется от руки заемщиком.