Как защитить свою землю и строения от изъятия

Рейтинг:   / 2


Не редко возникают ситуации, когда предприниматели используют коррумпированных чиновников для того чтобы отобрать у другого лица землю и недвижимость, находящуюся на ней. В этом случае чиновники становятся мощным оружием в борьбе за передел собственности.

Закон позволяет изымать частную собственность, если это необходимо в «общественных интересах». Однако закон не говорит, что представляет собою «общественный интерес». Поэтому здесь у чиновников и заинтересовавших их коммерсантов появляется неограниченное поле для различных махинаций.

Например, чиновники могут изъять участок с маленьким магазином для того чтобы лояльный к ним предприниматель построил на этом участке большой торговый центр.

Плохая подготовка российских судов приводит к тому, что подобные действия зачастую признаются обоснованными. Таким образом узаконивается коррупция и передел частной собственности.

Российская судебная практика еще далека от выработки критериев определения «общественного интереса» при изъятии частной собственности. Уровень отечественных судей еще не позволяет всерьез рассуждать на эту тему. Поэтому такие критерии начинают вводиться Европейским судом, который рассматривает жалобы на нарушение российскими властями положений Конвенции о защите прав человека, одно из которых говорит о неприкосновенности частной собственности.

Так по одному из дел, недавно рассмотренных Европейским судом, у заявителей был изъят земельный участок, с расположенным на нем частным домом. Формально имущество было изъято с целью «улучшения архитектурного облика города». Фактически, на изъятом участке, лояльный к местной администрации застройщик, возвел многоквартирный дом.

В качестве компенсации за изъятый дом и участок, чиновники предоставили бывшим собственникам две квартиры по договорам соцнайма и компенсацию около 3 млн. рублей.

Российские суды не стали защищать интересы уже бывших собственников, поэтому они были вынуждены обратиться в Европейский суд.

Рассмотрев дело, Европейский суд установил, что изъятие чиновниками участка и расположенного на нем дома не преследовало защиты общественного интереса. Суд указал, что государство должно договориться с собственниками о размере компенсации за незаконное изъятие имущества. Если договоренность не будет достигнута в течении трех месяцев суд самостоятельно решит этот вопрос.

Таким образом, собственники смогут получить реальную компенсацию за изъятое у них имущество.

Сумму компенсации, государство, в последующем должно взыскать с чиновников и судей, принявших незаконные решения по делу. Однако как показывает практика, в настоящее время, государство не намерено таким образом восполнять бюджетные расходы.

Как спорить с заказчиком по государственному контракту

Рейтинг:   / 2

В рамках государственного или муниципального заказа могут заключаться различные виды контрактов (поставка, оказание услуг, подряд), каждый из которых может предусматривать поэтапное исполнение.

В результате, после исполнения нескольких этапов, между государственным/муниципальным заказчиком и контрагентом может возникнуть спор об оплате частично исполненного по контракту. Ситуация усложняется, если к этому моменту контрагент нарушил срок исполнения.

В этом случае появляется риск лишиться оплаты даже той части контракта, которая фактически была исполнена, поскольку заказчик может расторгнуть контракт. Поэтому здесь первостепенную роль играет грамотная работа юриста.

Можно выделить следующие варианты подобных ситуаций:

1. Выполненные работы были переданы заказчику до расторжения контракта;

2. Результат работ не был принят заказчиком до расторжения, но впоследствии заказчик истребовал результат работ;

3. Результат работ не был принят и не истребовался заказчиком, однако имеет для него потребительскую ценность;

4. Результат работ не принят, не истребовался заказчиком и не имеет для него потребительской ценности.

Действия контрагента (если он хочет получить оплату за частично исполненный контракт) должны различаться в зависимости от каждой из перечисленных ситуаций.

К сожалению, не все юристы способны защитить интересы контрагентов в подобных спорах с заказчиками. Тоже самое можно сказать и о юристах, действующих на стороне заказчиков.

Примером работы юриста в подобной ситуации на стороне заказчика являются два дела, в которых М.М. Ненашев защищал интересы администрации.

В связи с тем, что исходя из обстоятельств, было видно, что подрядчик не исполнит контракт в установленные сроки, администрация подала иск о расторжении контракта. Иск был удовлетворен, однако к этому моменту, подрядчик частично исполнил контракт и подписал с заказчиком несколько актов, подтверждающих такое исполнение.

После этого было возбуждено второе дело, но уже по иску к администрации об оплате частично выполненных работ. В удовлетворении этого иска было отказано.

Таким образом, благодаря грамотным действиям и продуманной стратегии ведения дела, удалось защитить интересы заказчика и не только расторгнуть договор с недобросовестным подрядчиком, но и освободиться от оплаты частично выполненных работ.

 

Подробное описание подготовки и ведения подобных дел изложено в совместной статье Андреева П.Г. и Ненашева М.М. «Оплата частично выполненных работ по государственному контракту», которая была опубликована в журнале Право и экономика 2017 № 1.

Справочник РСА не соответствует действительности

Рейтинг:   / 3

 

Уже давно говорилось о том, что справочник Российского союза автостраховщиков (РСА) по которому рассчитывается стоимость ремонта автомобилей для целей получения страхового возмещения, не соответствует реальным ценам. В 2015 г. в Федеральную антимонопольную службу поступила соответствующая жалоба. В отношении РСА было возбуждено дело о нарушении антимонопольного законодательства.

В результате рассмотрения дела антимонопольный орган установил, что цены, указанные в справочнике, ниже фактически действующих рыночных цен. Такое поведение нарушало интересы автомобилистов. В связи с тем, что РСА единолично составляет соответствующие справочники (занимает доминирующее положение на соответствующем рынке), антимонопольный орган признал его нарушителем антимонопольного законодательства.

Антимонопольный орган предписал РСА скорректировать справочник.

Однако, вместо того чтобы исполнять требование контролирующего органа, РСА обжаловало его в арбитражный суд.

Рассмотрев жалобу РСА, суд оставил ее без удовлетворения.

Суд подтвердил, что рынок предоставления данных о стоимости запасных частей и ремонта транспортных средств является неконкурентным. РСА осуществляет свою деятельность при отсутствии какой-либо конкуренции со стороны других лиц.

Также суд установил, что при формировании справочника, РСА нарушило методику, утвержденную Центральным Банком РФ. В вину РСА было поставлено и отсутствие возможности провести проверку источников, на основании которых формировался справочник.

Решение суда еще не вступило в законную силу и может быть обжаловано страховыми чиновниками в вышестоящую инстанцию.

Защита права на квартиру в строящемся доме при смене застройщика

Рейтинг:   / 1

Квартира по договору долевого участия: как получить если застройщик ликвидирован

Приобрести квартиру в строящемся доме можно либо заключив договор непосредственно с застройщиком, либо заключив договор цессии  (уступки права требования) с лицом, которому застройщик ранее уже обязывался передать квартиру. Второй вариант менее привлекателен для граждан и таит в себе много рисков.

По одному из дел, гражданин по договору цессии приобрел право требования к застройщику о передаче квартиры в строящемся доме. Однако после этого застройщик был ликвидирован. Стройку дома продолжил жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Гражданин обратился с иском к ЖСК о признании права собственности на квартиру.

Суд первой инстанции иск удовлетворил.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением нижестоящего суда и отказала в иске. Апелляционный суд, помимо прочего, указал, что поскольку по договору цессии передавалось право требования к первоначальному застройщику, то ЖСК не может выступать ответчиком по иску, вытекающему из такого договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что при разрешении данного спора не имеет правового значения то обстоятельство, что в настоящее время застройщик ликвидирован, а ЖСК, осуществляющее завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, а истец не является членом ЖСК, поскольку данные обстоятельства не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

Пролонгация договора

Рейтинг:   / 4

ПРОЛОНГАЦИЯ ДОГОВОРА

      Под пролонгацией договора понимается продление срока его действия. Условие о сроке может быть, как прямо закреплено в нем, так и отсутствовать. В последнем случае применяется правило о разумном сроке (п.2 ст.314 Гражданского кодекса РФ – далее – ГК РФ), или специальные правила, установленные для конкретного вида договора (напр. п.2, 3 ст.610 ГК РФ).

        Поскольку условие о сроке в любом случае независимо от его прямого закрепления в тексте договора, является его условием, наравне с остальными, его изменение возможно по общим правилам ГК РФ об изменении договора (гл.29 ГК РФ). Однако законодательство содержит специальные правила в отношении некоторых видов договоров.

 

Так, например, ст. 95 ФЗ от 05.04.2013 № 44-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» устанавливает ограничения возможности изменения условий контракта. 

Окончание срока договора может означать наступление различных обстоятельств:

 

1. Просрочка должника в исполнении обязанности;

 

2. Превращение обязательства в бессрочное;

 

3. Прекращение обязательства;

 

4. Иные последствия, предусмотренные законом или соглашением сторон.

 

Соответственно, пролонгируя договор, стороны, тем самым, стремятся избежать указанных последствий.

 

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ, изменение договора, по общему правилу, возможно по соглашению сторон. Такое соглашение совершается в той же форме, что и договор (п.1 ст.452 ГК РФ).

 

Соглашение сторон о пролонгации договора, заключенного в простой письменной форме, может быть оформлено в виде дополнительного соглашения к договору или в виде обмена письмами, из которых следует воля сторон на продление срока его действия. В последнем случае, к соответствующим письмам применяются правила об оферте (ст.435 ГК РФ) и акцепте (ст.438 ГК РФ).

 

При этом необходимо помнить, что желание сторон продлить договор, может следовать также и из их поведения. Например, после истечения срока действия договора поставки, покупатель может направлять поставщику заявки на отгрузку товара со ссылками на указанный договор.

   Определенную специфику имеют случаи пролонгации договоров, которые подлежат государственной регистрации. Соглашения о пролонгации таких договоров также должны быть зарегистрированы. Однако отсутствие регистрации не лишает такие соглашения силы (не делает их недействительными или незаключенными). Высший Арбитражный Суд РФ (ВАС РФ) разъяснил, что государственная регистрация таких соглашений дает возможность ссылаться на них в отношении третьих лиц. Если же соглашение не было зарегистрировано, то, по общему правилу, оно не имеет силы в отношении не участвовавших в нем третьих лиц.

см. об этом: п.2, 3, 4 Обзора практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (инф. письмо Президиума ВАС РФ № 165 от 25.02.2014)

          Для пролонгации договора необходимо согласие всех сторон сделки. Сторона, не согласная с продлением срока действия договора, может немотивированно отказаться от внесения изменений. В этом случае наступят какие-либо последствия из тех, о которых упоминалось выше.

В законодательстве имеются специальные нормы, устанавливающие случаи, когда одна сторона договора не может немотивированно отказаться от его пролонгации. Например, ст.621 ГК РФ, в совокупности со ст.22 Земельного кодекса РФ устанавливают недопустимость одностороннего отказа арендодателя от продления срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства. В подобных случаях, арендодатель может отказаться от пролонгации только при недобросовестности арендатора, своевременно не завершившего строительство.

см. об этом: Определение СКЭС ВС РФ от 12.07.2016 по делу № А40-123508/2014; Постановление АС ЗСО от 02.02.2016 г. по делу № А03-9643/2015; Постановление АС ПО от 14.07.2015 по делу № А65-8122/2014; Постановление АС ВВО от 15.04.2016 по делу № А79-10772/2014

По этому поводу ВАС РФ разъяснил, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды

см. об этом: Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08

Наконец, закон также допускает возможность изменения договора в судебном порядке. Такое общее правило закреплено в п.2 ст. 450, 451 ГК РФ. Поскольку пролонгация договора представляет собой изменение его условий, указанная норма регулирует и случаи с увеличением срока действия договора.

Процедура пролонгации договора в соответствии с п.2 ст. 450, 451 ГК РФимеет свою специфику, установленную ст.452 ГК РФ.

Перед обращением в суд, заинтересованное лицо должно направить другой стороне договора соглашение о продлении срока его действия. Такое соглашение должно соответствовать требованиям, установленным ГК РФ для оферты. В случае если контрагент уклоняется или прямо отказывается от заключения соглашения, заинтересованное лицо может обратиться в суд с соответствующим иском.

Направление другой стороне соглашения рассматривается как досудебный порядок разрешения спора[1]. В случае несоблюдения такого порядка, исковое заявление будет оставлено без рассмотрения.

На практике необходимо учитывать, что направление соглашения, срок, отведенный на его рассмотрение контрагентом, а также срок рассмотрения дела, в совокупности могут составлять достаточно значительный временной интервал. Поэтому заинтересованное лицо должно своевременно позаботится о начале пролонгации договора по правилам такой процедуры.

 

 



[1] п.60 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; п.6 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2013г. № 20 «О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан»; п.5 Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с арендой // Инф. письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.