Оспаривание оценочной экспертизы в деле о банкротстве

Рейтинг:   / 18

Кроме дел об оспаривании кадастровой стоимости (о которых мы говорили здесь http://upbiv.ru/index.php/123/14-publikatsii/999-osparivaem-sudebnuyu-ekspertizu?hitcount=0 ), оценочная экспертиза часто применяется в делах о банкротстве. Арбитражный управляющий (конкурсный управляющий) или конкурсный кредитор могут просить арбитражный суд признать сделку недействительной. Одним из оснований оспаривания сделок банкрота является несоответствие цены продаваемого имущества рыночным ценам. Поэтому, чтобы оспорить такую сделку, заинтересованное лицо должно провести оценочную экспертизу.

Не редко, в таких экспертизах допускаются ошибки. Особенно часто они допускаются в случаях, когда речь идет об оценке земельных участков, поскольку многие оценщики не обладают специальными юридическими познаниями в этой сфере.  Такие экспертизы могут успешно оспариваться. Для этого необходимо представить в суд рецензию на судебную экспертизу, в которой будут детально разобраны имеющиеся ошибки. Наиболее распространенные ошибки мы разберем ниже на конкретном примере судебной экспертизы по оценке недвижимости (земельного участка).

Далее будет приведена часть рецензии, в которой содержатся некоторые доводы, по которым суд, не должен принимать к сведению заключение эксперта и назначить повторную экспертизу. В оригинале рецензии были дополнительные доводы, которые мы не будем приводить в данной статье. Стоимость такой рецензии составила 10000 рублей.

Заказать рецензию на оценочную экспертизу

можно по тел.: 8-927-515-40-77 или

по эл. почте: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Рецензируем экспертизы по всей России

Налоговая инспекция оспорила сделку банкрота по продаже земельного участка, ссылаясь на несоответствие стоимости продажи участка его рыночной стоимости на момент такой продажи. Предметом спора являлся земельный участок с разрешенным использованием «для жилищного строительства».

Теперь укажем на очевидные ошибки, допущенные в данном заключении.

1. На стр. 15-23 заключения, эксперт проводит анализ рынка земельных участков под ИЖС. Однако оцениваемый земельный участок имеет другой вид разрешенного использования: «для жилищного строительства». Разрешенное использования «для жилищного строительства» не соответствует разрешенному использованию «для индивидуального жилищного строительства» (далее – «ИЖС»). Из-за своих размеров (более 75,5 тыс. кв.м.)  оцениваемый земельный участок не может соответствовать виду разрешенного использования «для ИЖС». 

Сам эксперт на стр.23 говорит, что площадь участков для ИЖС максимум составляет 1500 кв.м. поэтому рынки данных участков не сопоставимы и замена одного рынка другим не является корректной.

Понятно, что ни один грамотный судья не пропустит такую ошибку. Она стала следствием недостатка у эксперта знаний в сфере земельного права.

2. На стр. 26-30 заключения, эксперт проводит анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) и приходит к выводу, что таковым является «жилищное строительство».

Здесь эксперт допускает еще одну ошибку, связанную со слабыми знаниями земельного права.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (п.13 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611).

В данном случае использование участка под ИЖС не разрешено юридически. Он может использоваться таким образом только после приведения его площади в соответствие с предельно установленными размерами. В замечаниях № 4 (и др.) мы еще раз вернемся к вопросу о размерах участка и его соответствии требованиям ИЖС. Является ошибочным вывод эксперта на стр.30, что размеры участка позволяют использовать его для ИЖС.

Эксперт подошел к определению НЭИ земельного участка так же как он делал бы это применительно к зданию/строению/сооружению, где нет таких строгих ограничений, какие имеются в земельном законодательстве. И действительно один и тот же объект зачастую можно использовать и как автосалон, и как развлекательный центр.

Однако в земельном праве такая замена недопустима и на это обратит внимание любой грамотный судья.

В данном случае НЭИ оцениваемого участка могла бы быть «комплексная застройка» или «застройка многоквартирными домами», но никак не ИЖС.

 

Да и сам эксперт ссылается на правила землепользования и застройки, которые предполагают для данного участка другие виды использования, которые более соответствуют его размерам.

3. Подобранные экспертом объекты-аналоги (стр.32) являются некорректными для целей оценки по следующим причинам:

3.1. Несоответствие вида разрешенного использования (подробнее см. замечание № 2);

 

3.2. Несоответствие размеров. Разница в площади между оцениваемым объектом и объектами-аналогами более чем в 75 раз, делает недопустимым их сравнение. Указанное различие не может быть компенсировано и за счет применяемой экспертом корректировки на площадь, поскольку применяемая корректировка не в состоянии учитывать такой большой разницы между сравниваемыми объектами.

4. Понимая недопустимость использования оцениваемого участка для ИЖС, эксперт на стр. 34-35 обосновывает необходимость введения поправки на расходы с целью приведения оцениваемого участка в соответствие с требованиями земельного законодательства (смотри замечание № 2).

 

Здесь эксперт пытается учитывать расходы на разработку проекта планировки территории, затраты на образование участка (вынос границ в натуру, создание межевого плана и т.п.). Однако при оценке стоимости этих расходов эксперт не применяет рыночную стоимость, а берет некую установленную стоимость. Эта ошибка состоит в том, что указанные цены не являются регулируемыми. Соответственно, эти расходы должны рассчитываться по рыночной стоимости.

 

На самом деле, первопричина этой ошибки кроется в неправильном определении НЭИ. Если бы было правильно определено НЭИ, то не было бы и этой ошибки.

5. Еще одна ошибка, вытекающая из неправильного определения НЭИ, состоит в том, что пытаясь подогнать оцениваемый участок под избранный НЭИ, эксперт предлагает разделить его на 60 участков.

Такое предположение является домыслом эксперта и не может приниматься во внимание, по следующим основаниям:

а) эксперт должен исходить из данных, которые имелись на дату оценки. В данном случае на дату оценки имелся только один оцениваемый участок, поэтому эксперт не мог придумывать другие данные;

б) из оцениваемого участка можно было образовать гораздо больше участков (исходя из допустимого минимального размера участка). Эксперт в заключении никак не обосновал почему собственник не мог раздробить исходный участок на больше чем 60 участков под «ИЖС». Даже если бы такое обоснование и было бы представлено – оно являлось бы домыслом;

в) эксперт не учитывает, что при разделе оцениваемого участка, помимо ИЖС должны быть образованы участки общего пользования (дороги и т.п.). Расходы на такие участки также должны учитываться, однако в экспертизе они никак не обозначены.

 

г) эксперт не учитывает расходы на уплату пошлин и иных сборов, связанных с оформлением прав на вновь образованные участки (пошлины за регистрацию прав на новые участки и т.п.).

6. На стр.35 эксперт приводит поправку на наличие общественных зон (проезды и пр.).

Размер поправки взят на основании СП 42.13330.2011, который не является обязательным. Наличие и размер общественных зон (проездов и пр.) определяются на основании проекта планировки территории и может отличаться от принятого экспертом.

 

Поэтому применяемая корректировка основана не на имеющихся данных, а на домысле эксперта.

7. На стр.35 эксперт применяет поправку на отсутствие свободного проезда. Обоснование такой поправки состоит в том, что при разделе оцениваемого участка, к каждому образованному участку необходимо обеспечить проезд.

 

Эксперт забывает, что применяя поправку на расходы, он предложил разбить оцениваемый участок на «ориентировочно 60 участков площадью 1000 кв.м.». При таком подходе эксперт должен был бы определить наличие проездка к каждому из перспективных участков.

8. Оценка проводится по состоянию на 01.03.2016 г. При этом, предложение по объекту-аналогу №2 берется по состоянию на август 2015 г. Таким образом, с момента предложения до даты оценки прошло 7 месяцев.

При такой разнице, эксперт должен был  вводить корректировку на дату предложения/сделки (корректировка на состояние рынка). Необходимость такой корректировки предусмотрена ФСО № 7 (который был проигнорирован экспертом).

 

Эксперт ссылается на ФСО № 7 на стр.4 заключения, но почему-то не применяет его в данном случае. Обоснования почему эксперт отказался от данной корректировки, в заключении не приводится.

 

9. Существенной ошибкой является то, что в объявлениях о продаже объектов-аналогов отсутствует информация, учитываемая экспертом в качестве корректировок.

9.1. На стр.32 указывается, что аналог №3 имеет проезд непосредственно к участку. Однако в объявлении о продаже такая информация отсутствует. Из заключения невозможно установить откуда эксперт взял соответствующие данные.

9.2. На стр.32 указывается, что аналог №1 имеет проезд непосредственно к участку. Однако в объявлении о продаже (стр.38) такая информация отсутствует. Из заключения невозможно установить откуда эксперт взял соответствующие данные.

9.3. На стр.32 указывается, что аналог №2 имеет проезд непосредственно к участку. Однако в объявлении о продаже такая информация отсутствует. Из заключения невозможно установить откуда эксперт взял соответствующие данные.

10. Эксперт не применяет корректировку на наличие коммуникаций. При этом, на стр.23 заключения сам эксперт отмечает, что наличие коммуникаций существенно влияет на цену земельного участка: «Земельные участки, обеспеченные коммуникациями, предлагаются к продаже дороже аналогичных участков без инженерного обеспечения».

 

Возражения на судебную оценочную экспертизу могут быть оформлены в виде объяснений по делу и подписаны самим участником процесса и его представителем. Но в этом случае у суда может возникнуть вопрос, является ли подписавший специалистом в сфере оценке. С большой долей вероятности суд не будет учитывать такие возражения и не будет назначать повторной экспертизы.
Поэтому более эффективным способом возражений против оспариваемого заключения является рецензия. Она должна быть подписана специалистом, имеющим образование оценщика, с приложением подтверждающих документов.

Мы делаем рецензии на оценочные экспертизы для всех регионов России. Изучение экспертизы бесплатное. Вы платите деньги только после того, как мы изучим экспертизу и подтвердим, что нашли в ней какие-то конкретные ошибки.

Управляющая компания ответит за дерево, упавшее на машину

Рейтинг:   / 10

Что делать если на машину упало дерево????

В конце октября 2017 г. в Волгограде владельцы многих автомобилей обнаружили, что их машины повреждены сухими фрагментами деревьев. Некоторые из пострадавших обратились за помощью к нам.

Первый из пострадавших был владельцем автомобиля Пежо, второй – Киа. В момент происшествия их машины были припаркованы во дворе одного из многоквартирных домов (МКД). Поэтому нами была направлены претензии в Управляющую компанию, которая обслуживала данный дом. Претензии были оставлен без удовлетворения. Управляющая компания отказалась возмещать ущерб и попыталась перекинуть вину на городскую администрацию.

Поэтому нам пришлось обращаться в суд с соответствующими исками. Перед подачей иска была проведена оценка ущерба и полученные суммы были предъявлены ко взысканию.

В суде представители управляющей компании (их было двое), пытаясь доказать свою невиновность, утверждали, что дерево, упавшее на машины, не было сухим. Однако этот довод опровергался целым рядом доказательств:

1. Нам удалось найти свидетеля, который сделал фотографии и видеозапись с места происшествия, на которых было ясно видно, что упавшее дерево было сухим. Сам свидетель также подтвердил то, что упавший фрагмент дерева был сухим.

2. К делу были приобщены материалы проверки участкового, из которых также было понятно, что машина была повреждена сухим фрагментом дерева.

Еще одним вопросом, имеющим важное значение для рассматриваемого дела, был вопрос о том, кто должен нести ответственность за причиненный вред (кто должен быть надлежащим ответчиком). Как раз не за долго до этого инцидента, Верховный Суд РФ отменил решения волгоградских судов по аналогичному делу. Высшая судебная инстанция указала, что нижестоящие суды ненадлежащим образом изучили вопрос о надлежащем ответчике, и направила дело на новое рассмотрение.

Надлежащий ответчик по подобным делам должен определяться в зависимости от того, в чьей зоне ответственности находится упавшее дерево. Если оно росло на территории, относящейся к общему имуществу МКД, то ответственность должна нести управляющая компания. Если же дерево росло за пределами МКД, на землях общего пользования, то ответчиком должен быть муниципалитет. Именно он должен возмещать ущерб.

Доводы представителей управляющей компании о том, что дерево, повредившее машину, находилось не в их зоне ответственности, также были опровергнуты в суде. Для этого был составлен акт осмотра, на котором было отмечено место нахождения машины в момент происшествия. Сопоставив этот акт с технической документацией на многоквартирный дом, суд пришел к выводу, что дерево находится в зоне ответственности управляющей компании.

Поэтому было вынесено решение о полном удовлетворении иска. С управляющей компании в пользу владельца автомобиля Пежо было взыскано более 160 000 рублей. Владелец Киа взыскал чуть более 60000 рублей, поскольку его автомобиль получил менее серьезные повреждения.

Кроме того, с управляющей компании по обеим делам были взысканы судебные издержки.

 

Волгоградский комитет природных ресурсов выдал незаконное разрешение

Рейтинг:   / 3

В юридическое партнерство обратился фермер с жалобой на то, что на его земле без его согласия ООО «Газпром трансгаз Волгоград» (далее – Газпром) ведет земляные работы. При этом с фермером не были согласованы не размер арендной платы за пользование участком, ни расходы на рекультивацию (восстановление земли после проведенных работ).

По результатам проверки стало известно, что работы ведутся на основании разрешения, выданного Комитетом природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области (далее – Комитет).

Для выяснения ситуации в Комитет был направлен запрос о разъяснении оснований, по которым Газпрому выдавалось разрешение на работу на чужом земельном участке. В ответ на запрос Комитет (за подписью заместителя председателя Е.П. Православновой) ответил, что разрешение было выдано на основании представленного Газпромом договора аренды, который якобы был заключен с фермером.

Возражения фермера о том, что никакого договора с Газпромом он не заключал, были проигнорированы сотрудниками Комитета. Кроме того, они отказались предоставить фермеру копию «заключенного» договора, который якобы имелся у них.

Кроме того, сотрудники Комитета направили такую же информацию и в Управление Россельхознадзора (далее – Россельхознадзор), который также проводил проверку на основании обращения фермера.

Получив от Комитета сведения о законности выдачи разрешения на проведение работ, Россельхознадзор отказался признавать действия Газпрома незаконными.

Изучив имеющиеся документы, мы пришли к выводу о незаконности действий Комитета, в связи с чем было направлено обращение в природоохранную прокуратуру.

На основании нашего обращения, природоохранная прокуратура осуществила проверку деятельности Комитета. В результате проверки было установлено, что ряд чиновников допустили нарушения действующего законодательства.

Выяснилось, что Комитет выдал разрешение на осуществление работ на основании только представленного Газпромом проекта договора аренды, который даже не был подписан фермером.

По мнению прокуратуры, консультант отдела государственной экологической экспертизы Комитета Маркина О.Ю. в нарушение действующего законодательства незаконно подготовила разрешение на проведение работ, а начальник отдела государственной экологической экспертизы Шикунов В.В. это распоряжение согласовал. После чего разрешение было подписано заместителем председателя Комитета.

Прокуратура отметила и незаконность действий консультанта отдела государственной экологической экспертизы Комитета Вылегжаниной Е.К., которая рассматривала обращение фермера по поводу незаконности выдачи разрешения.

Е.К. Вылегжанина подтвердила, что оставила без должного внимание заявление фермера о том, что он не заключал никаких договором с Газпромом. По ее утверждению, при рассмотрении заявления, она согласилась с позицией, что для заключения договора аренды достаточно лишь подписи со стороны Газпрома.

Поэтому, после согласования со старшим консультантом  отдела правового обеспечения Комитета В.В. Ефимовым, она ответила фермеру, что разрешение на производство работ выдано на законном основании.

Прокуратура признала действия сотрудников Комитета незаконными. В предписании по итогам проверки указано, что причиной выявленных нарушений явилось отсутствие поддержания уровня квалификации, необходимой для надлежащего исполнения должностных обязанностей, слабое знание действующего федерального законодательства со стороны государственных инспекторов Комитета.

В связи с выявленными нарушениями, Прокуратура поставила вопрос о привлечении к дисциплинарной ответственности девяти сотрудников Комитета в то числе:

- государственных инспекторов отдела государственного экологического надзора Лихолетова Н.В., Арзамаскова А.Н., Данилова С.Г.;

- консультантов отдела государственной экологической экспертизы Маркиной О.Ю., Вылегжаниной Е.К., начальника данного отдела Шикунова В.В.;

- старшего консультанта отдела правового обеспечения Ефимова В.В.

Как видим, в результате действий вышеуказанных неграмотных сотрудников Комитета природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области, было принято незаконное решение. Более того, получив однозначные свидетельства о незаконности выданного разрешения, чиновники отказались отменять его под надуманным предлогом.

Наконец, отметим и то, что даже после вынесения представления Прокуратурой, разрешение не отменено, а это значит, что Газпром продолжает без законных оснований осуществлять работу на чужом земельном участке.

 

 

 

 

Бесплатные консультации

Рейтинг:   / 2

Бесплатные консультации онлайн

В Юридическое Партнерство нередко обращаются граждане по вопросу бесплатных консультаций. В связи с этим сообщаем, что, к сожалению, в настоящее время невозможно получить бесплатную консультацию наших специалистов на личном приеме, по телефону или по электронной почте.

Однако сообщаем, что теперь Вы можете задать интересующие Вас вопросы и получить бесплатные ответы в телеграм-группе "Юристы Волгограда".

Также теперь Вы можете найти интересующего Вас юриста на специальном телеграмм-канале «Ищу юриста». Канал находится по адресу: t.me/vopros_vlg Задать вопрос можно также на специальном телеграмм-канале «Задай вопрос юристу». Канал находится по адресу: t.me/voprosvlg

Регистрация в обоих каналах абсолютно бесплатно. Вам нужно только установить программу Telegram(на компьютер или на телефон). Программа Telegramтакже является бесплатной.

Итак, чтобы получить бесплатную консультацию или найти интересующего Вас юриста в Волгограде, необходимо:

1. Установить на компьютер или телефон бесплатную программу Telegram

2. Подписаться на бесплатные каналы «Ищу юриста» или «Задай вопрос юристу», которые находятся по адресам: t.me/voprosvlg и t.me/vopros_vlg или зайти в бесплатную группу "Юристы Волгограда".

3. После регистрации – задать интересующий Вас вопрос.

Оспаривание отцовства при рождении ребенка вне брака

Рейтинг:   / 6

Тема семейных отношений уже неоднократно поднималась нами ранее, и находит определенный отклик у посетителей сайта.

Предыдущие статьи по этой теме можно прочитать здесь:

http://upbiv.ru/index.php/123/14-publikatsii/1165-razdel-imushchestva-suprugov

http://upbiv.ru/index.php/123/14-publikatsii/1164-osporit-ottsovstvo?hitcount=0

 

 Бывают ситуации, которые можно описать следующим образом:

Мужчина познакомился с беременной (не от него) женщиной, или с женщиной с ребенком, и для каких-то целей записал его на себя (дал ему свое отцовство). В таких случаях, как правило, не думают о последствиях, а они могут быть самими неприятными. В случае расставания с женщиной вопрос с принятым ребенком будет иметь весьма серьезное значение.

Самый очевидный вопрос – это вопрос об алиментах. Могут возникнуть и иные имущественные вопросы, связанные с проживанием ребенка, наследованием имущества и т.п. Для их устранения мужчине придется оспорить отцовство. И тут его ждет неприятный сюрприз.

Семейный кодекс РФ содержит нормы, запрещающие мужчине оспаривать отцовство, если в момент совершении записи об отцовстве ему было известно, что он не является отцом ребенка.

 

п.2 ст. 51 СК РФ Если родители не состоят в браке между собой, запись о матери ребенка производится по заявлению матери, а запись об отце ребенка - по совместному заявлению отца и матери ребенка, или по заявлению отца ребенка (пункт 3 статьи 48 настоящего Кодекса), или отец записывается согласно решению суда.

п.2 ст. 52 СК РФ Требование лица, записанного отцом ребенка на основании пункта 2 статьи 51 настоящего Кодекса, об оспаривании отцовства не может быть удовлетворено, если в момент записи этому лицу было известно, что оно фактически не является отцом ребенка.

Верховный Суд РФ разъяснил, что наличие указанных норм не исключает права мужчины оспаривать запись по мотивам нарушения волеизъявления (например, если заявление об установлении отцовства подано под влиянием угроз, насилия либо в состоянии, когда истец не был способен понимать значение своих действий или руководить ими).

 

Проблема указанных норм состоит и в том, что мужчина может добросовестно заблуждаться в своем отцовстве. Но и в этом случае может возникнуть необходимость доказывания, того что он не знал о своей непричастности к появлению на свет ребенка. И если он не докажет, что не знал, то суд оставит запись об отцовстве без изменений.

Однако не все так плохо, как может показаться на первый взгляд. Применение указанных норм Семейного кодекса РФ связано с определенными нюансами. Так запрет на оспаривание отцовства распространяется только на случаи, когда ребенок был рожден вне брака (или после истечения 300 дней после его расторжения).

Можно привести следующие примеры из практики подобных споров.

После нескольких месяцев сожительства, женщина сообщила мужчине, что беременна от него. После этого, мужчина женился на женщине и оформил ребенка на себя. Ребенок родился недоношенным (по истечении 7 месяцев после того, как они начали встречаться).

Перед смертью женщина сообщила, что обманывала его относительно отцовства, поскольку боялась остаться одинокой матерью. Также она сообщила имя настоящего отца. Эти обстоятельства были подтверждены в суде свидетелями (мать и сестра умершей женщины).

На основании изложенного, суд удовлетворил иск.

По другому делу мужчина женился на беременной женщине зная, что не является отцом будущего ребенка. В силу норм Семейного кодекса РФ, отцом ребенка записывается муж женщины. Поэтому в свидетельстве о рождении, отцом был указан именно он.

Через некоторое время, отношения с матерью ребенка испортились и мужчина попытался оспорить отцовство в суде. Суды двух инстанций, ссылаясь на указанные выше нормы Семейного кодекса РФ, оставили иск без удовлетворения. Не помогло бывшему мужу и признание иска, о котором в суде заявила женщина. Суды не приняли такое признание, поскольку, по их мнению, нарушало права ребенка.

И только в третьей инстанции, мужчине удалось добиться справедливости. Суд сказал, что «осведомленность на момент внесения записи лица, записанного отцом ребенка, о том, что оно фактически отцом ребенка не является, может служить основанием для отказа в иске лишь в случае, если родители в браке не состояли, а запись об отце внесена по заявлению отца либо совместному заявлению родителей, либо согласно решению суда». В данном же случае, запись об отце была внесена без его заявления в силу того, что он находился в браке с матерью ребенка. Поэтому данная норма не может быть применена.

Наконец, еще по одному делу, ребенок был записан на бывшего мужа, поскольку родился до истечения 300 дней с даты расторжения брака (соответствующая норма есть в законодательстве и находит достаточно частое применение на практике).

Мужчина подал иск об оспаривании отцовства, ссылаясь на то, что не является отцом ребенка. В судебном заседании женщина подтвердила обоснованность требований. Поэтому иск был удовлетворен.

На практике встречаются и обратные ситуации, когда женщина подает иск об отмене отцовства.

Так женщина, родившая ребенка до истечения 300 дней с даты развода, обратилась с иском об оспаривании отцовства. В обоснование требований было указано, что бывший муж не является отцом ее ребенка. Мужчина против удовлетворения иска не возражал, поэтому иск был удовлетворен.

На примере подобных дел мы видим, что вступление в официальный брак перед рождением ребенка может являться определенной мерой предосторожности, позволяющей в дальнейшем оспорить отцовство. Если же отцовство будет установлено без брака, на основании заявления мужчины, то в последующем он может лишиться возможности оспорить соответствующую запись.