Оспариваем судебную экспертизу

Рейтинг:   / 17
ПлохоОтлично 

Оспариваем судебную экспертизу об определении рыночной стоимости земельного участка

 

При рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости, суд может по своей инициативе назначить проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка. Определение эксперта для проведения такой экспертизы также относится к усмотрению суда.

Иногда заключение, составленное таким экспертом, может вызывать определенные вопросы у участников процесса. В связи с этим возникает необходимость оспаривания результатов судебной экспертизы.

Оспорить судебную экспертизу можно путем составления специалистом рецензии на экспертное заключение. Рецензию должен составлять специалист-оценщик. Далее мы приведем выдержки из рецензии кандидата юридических наук, оценщика Максима Михайловича Ненашева на заключение судебной экспертизы по делу об оспаривании кадастровой стоимости. А по ссылке ниже Вы сможете ознакомиться с еще одной его рецензией на экспертное заключение по делу о банкротстве.

Здесь можно ознакомиться с анализом оценочной экспертизы,

проведенной по делу о банкротстве:

http://upbiv.ru/index.php/123/14-publikatsii/1170-osparivanie-otsenochnoj-ekspertizy-v-dele-o-bankrotstve?hitcount=0

Оспаривание такого заключения возможно если заинтересованное лицо сумеет найти и обосновать существенные недостатки в нем. То, какие это могут быть ошибки мы покажем на примере конкретного экспертного заключения, составленного Л.Ю. Ивановой - экспертом Волгоградской Лаборатории Судебных Экспертиз Минюста России.

Экспертиза была проведена на основании определения Волгоградского областного суда (судья Камышникова Н.М.). Экспертиза была назначена по инициативе суда, суд самостоятельно выбирал экспертное учреждение.

Заказать рецензию на судебную экспертизу можно

по тел.: 8-904-438-75-08 или по эл. почте: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

стоимость рецензии от 10000 руб.

В начале следует оговориться, что некоторые из замечаний к экспертному заключению носят спорный характер, поскольку действующее законодательство о судебной экспертизе и оценочной деятельности содержит ряд неоднозначных положений, которые могут быть истрактованы по разному. Например, не до конца понятно, на сколько требования законодательства об оценочной деятельности должны распространяться на экспертов министерства юстиции, проводящих оценочные экспертизы. Однако считаем, что с точки зрения практики, при оспаривании результатов заключения таких экспертов, необходимо приводить как можно больше доводов, свидетельствующих об ошибочности их выводов.

Здесь мы разберем конкретное экспертное заключение, которое было оспорено нами и отвергнуто судом при вынесении решения по делу об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. Ниже будут приведены фотографии самого заключения, на которых будут отмечены спорные фрагменты, а рядом будут приводиться замечания. Замечания будут приводиться в соответствии с отмеченными фрагментами, в порядке: сверху вниз, слева на право. 

Начинаем.

Уже в самом начале мы видим несколько откровенных ляпов.

1. Конечно,экспертизу об определении рыночной стоимости земельного участка трудно назвать землеустроительной;

2. Заведующая отделом Л.В. Зайцева забыла или не захотела ставить свою подпись под поручением на производство судебной экспертизы. Быть может это связано с тем, что Л.В. Зайцева не до конца уверена в способностях эксперта Л.Ю. Ивановой. Если это так, то, как будет показано далее, опасения Л.Ю. Зайцевой далеко не беспочвенны.

3. Эксперт Л.Ю. Иванова дала подписку об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.17.9. КоАП РФ. Это очевидное нарушение ч.2 ст.182 КАС РФ, в соответствии с которой назначалась экспертиза. Указанная статья прямо предусматривает, что эксперт должен быть предупрежден об ответственности предусмотренной Уголовным Кодексом РФ. Необходимость предупреждения эксперта об уголовной ответственности предусмотрена п.8 Приказа Минюста РФ от 20.12.2002 № 347 (на который имеется ссылка в самом экспертном заключении) и ст.14 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (который, исходя из содержания экспертизы, также знаком эксперту).

Наконец, то, что ст.17.9. КоАП РФ не имеет никакого отношения к экспертизам, проводимым в соответствии с КАС РФ, видно из самого содержания указанной статьи.

Впрочем, как будет показано далее, "ошибка" эксперта Л.Ю. Ивановой в предупреждении об уголовной ответственности, в значительной степени уберегла ее от привлечения к этой самой ответственности.

Переходим к следующей странице

1. В самом заключении эксперта мы опять видим ссылку на ст.17.9. КоАП РФ.

2. В сведениях об эксперте не указаны об образовании оценщика.

Следует отметить, что к самому заключению также не были приложены какие-либо документы об образовании и о соответствии эксперта требованиям, установленным законодательством об оценке.

К экспертному заключению вообще ничего (в том числе данных об объектах-аналогах) не было приложено.

 

Переходим к следующей странице.

1. На стр.2 экспертного заключения Л.Ю. Иванова, все также безапелляционно 

заявляет, что определение рыночной стоимости относится к компетенции эксперта землеустроителя.

2. Из перечня нормативных документов, которыми руководствовалась Л.Ю. Иванова, при проведении экспертизы, выпало несколько важных нормативных актов. В частности, эксперт забыл указать ФСО № 3 (устанавливающий общие требования к отчету об оценке) и ФСО № 7 (прямо регулирует оценку недвижимости, к которой относится и земельный участок).

Следует отметить, что эксперт, не просто забыл перечислить указанные ФСО. Экспертное заключение не соответствует их нормам. Поэтому можно говорить о том, что Л.Ю. Иванова либо не знает об указанных правилах, либо сознательно игнорировала их.

В частности, в нарушение требований ФСО № 7, в экспертном заключении отсутствовал анализ рынка недвижимости (как будет показано далее, такой анализ необходим при проведении расчетов), также отсутствовал анализ эффективного использования (необходим для сравнения объектов оценки).

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. приказом Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р) прямо говорят о необходимости определения наиболее эффективного использования земельного участка.

Идем далее.
То обстоятельство, что между стр.2 и стр.8 экспертного заключения нами не приводится ни одного замечания, связано с тем, что на пропущенных страницах приведена общая теоретическая информация, которая по факту не несет никакой смысловой нагрузки относительно нашего вопроса.

На стр.8 необходимо обратить внимание на то, что аналог № 1 предоставлен в аренду на 5 лет. Также нужно обратить внимание на даты предложений по объекта-аналогам, а также на разрешенное использование.

Л.Ю. Иванова указывает, что аналог № 1 предоставлен под коммерческое строительство, а в отношении аналога № 2 она не указывает  вид разрешенного использования (быть может забыла), ограничившись лишь указанием категории земельного участка.

Все эти данные необходимы для проведения расчетов и об их значении мы расскажем далее.

Переходим к стр.9 экспертного заключения.

1. В отношении аналога № 3 экспертом неправильно посчитана стоимость одного квадратного метра с учетом корректировки на торг.

Корректировка принята экспертом в размере 15%. При этом первоначальная стоимость одного кв.м. аналога № 3 составляла 6654 руб. Соответственно:

6654 / 100 х 15 = 66,54 х 15 = 998,1

6654 - 998,1 = 5655,9 руб./кв.м.

У эксперта почему-то получилось 5556 руб./кв.м.

2. Здесь Л.Ю. Иванова опять утверждает, что аналог № 1 предоставлен в аренду на 5 лет.

3. В отношении аналога № 1 (расположен по адресу г. Волгоград, ул. Качинцев, 79д) указано, что он расположен внутриквартально и не имеет выхода на красную линию. В связи с этим экспертом была применена корректировка, которая составила 36%.

Из-за применения корректировки, стоимость квадратного метра аналога выросла с 3644 руб. до 4956 руб. Применительно к общей стоимости аналога, его стоимость выросла почти на 5 000 000 руб., что значительно увеличило итоговый результат оценки. Если бы эта корректировка не вводилась, то итоговый результат оценки рыночной стоимости земельного участка был бы значительно ниже того, который в результате был получен экспертом.

Таким образом, вопрос о выходе участка на красную линию имеет большое значение для результата экспертизы.

Проверив место нахождения аналога по данным публичной кадастровой карты (pkk5.rosreestr.ru), мы установили, что аналог (кадастровый номер 34:34:030104:193) расположен непосредственно у дороги, т.е. имеет прямой выход на красную линию. 

Следовательно, эксперт не должен был применять рассматриваемую корректировку.

Здесь мы опять возвращаемся к тому, что эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Если бы руководство Волгоградской лаборатории судебных экспертиз добросовестно относилось к исполнению своих обязанностей, то у нас была бы хорошая возможность требовать привлечения Л.Ю. Ивановой к уголовной ответственности.

Идем далее.

1. На стр. 10 Заключения эксперт обосновывает применение корректировки на выход аналога № 1 на красную линию - той самой корректировки, которую, как было показано выше, эксперт не имел права применять.

2. При обосновании поправки на юридические права, эксперт, сначала говорит, что все аналоги имеют отличные права от объекта оценки - собственность. Это не соответствует тому, что ранее эксперт указывал в отношении аналога № 1 (аренда на 5 лет).
Впрочем, далее, эксперт все-таки применяет к аналогу № 1 корректировку 20,2%, чем вступает в противоречие со своим же утверждением на стр.8, что долгосрочная аренда тождественна праву собственности (аренда на 5 лет является долгосрочной арендой).

Идем далее.

На стр. 11 экспертного заключения приведена корректировка на площадь сравниваемых объектов.

1. В отношении аналога № 1 здесь была допущена математическая ошибка. Эксперт применил корректировка 1,55 %.

Здесь придется немного поупражняться в математике.

4956 / 100 х 1,55 = 76,818

4956 + 76,818 = 5033.

Однако эксперт почему-то посчитал итог в размере 5022 руб.

2. При расчете корректировки на площадь, экспертом неправильно посчитано среднее значение площади.

(3645 + 800 + 1052)/3 = 5497/3 = 1832 кв.м.

У эксперта почему-то получилось 1374,25.

3. При расчете корректировки на площадь, экспертом неправильно посчитано среднее значение цены.

(13 000 000 + 7 500 000 + 7 000 000)/3 = 27 500 000 / 3 = 9 166 667 руб.

У эксперта получилось 6 875 000 руб.

Вероятно, эксперт делил 27 500 000 на 4 (3 аналога + 1 объект оценки). Однако это не верно, поскольку при получении 27 500 000 стоимость объекта оценки не учитывалась. Более того, она подлежит выяснению в результате оценки. Кроме того, в формулах, которые были приняты самим экспертом Р1 и Р2 подразумевают цены аналогов, а не цены аналогов с ценой оцениваемого объекта.

Кроме отмеченных замечаний, необходимо указать и на следующие недостатки.

1. На стр.8 заключение указано что информация об объектах-аналогах получена по состоянию с разницей более чем на 4 месяца с датой оценки (мы обращали внимание на эти даты выше). При такой разнице, эксперт должен был  вводить корректировку на дату предложения/сделки (корректировка на состояние рынка). Необходимость такой корректировки предусмотрена ФСО № 7 (который был проигнорирован экспертом).

2. При введении корректировки на торг (стр.10 Заключения), эксперт ссылается на справочник оценщика по ред. Л.А. Лейфер (далее - справочник). Однако при этом не учитывается, что в справочнике говорится (том 3 стр.111 справочника) о том, что:

корректировка может отличаться для активного и пассивного рынка, для которых приведены разные корректировки. Выбор корректировки следует начинать с анализа рынка объекта оценки на предмет отнесения его к активному (развитому) или неактивному (неразвитому) рынку

3. Эксперт не вводил корректировку на местоположение объекта. Однако на стр.136 справочника говорится о необходимости введения такой корректировки.

Интересно то, что на стр.10 Л.Ю. Иванова, обосновывая отказ от корректировки на местоположение, указывает, что все объекты расположены в близости к автодорогам. Такое утверждение очевидно противоречит корректировке на выход на красную линию в отношении аналога № 1, которую мы разбирали выше.

4. Экспертом указаны недостоверные данные об аналогах.

В отношении аналога № 1 указано, что он предназначен под коммерческое строительство. Однако исходя из данных публичной кадастровой карты (ссылка приводилась нами выше), этот участок предназначен для объектов общественно-делового значения. Согласно справочнику (стр.104) такой участок и участок под объект автомобильного бизнеса (каковым является оцениваемый земельный участок) относятся к разным категориям. Соответственно, при их сравнении, должна вводиться корректировка, либо должно применяться обоснование наиболее эффективного использования.

Как было сказано ранее, Л.Ю. Иванова не стала утруждать себе анализом наиболее эффективного использования.

В отношении аналога № 2 в заключении (как отмечалось выше) вообще отсутствуют данные о разрешенном использовании, поэтому непонятно из чего исходил эксперт при его оценке.

Все указанные доводы были озвучены в суде, в результате чего, заключение Л.Ю. Ивановой не было принято во внимание при вынесении решения по делу.

ВНИМАНИЕ!!!
У нас Вы можете заказать проведение оценки любого имущества, а также проведение судебных экспертиз и рецензирование экспертиз и отчетов об оценке.

По всем вопросам звоните по тел.:

8-937-704-92-33