Судебная оценочная экспертиза

Рейтинг:   / 5
ПлохоОтлично 

Ранее, на конкретных примерах мы рассматривали ошибки, допускаемые экспертами в заключениях об определении рыночной стоимости земельных участков.

Смотрите об этом здесь:

http://upbiv.ru/index.php/123/14-publikatsii/999-osparivaem-sudebnuyu-ekspertizu?hitcount=0

 

http://upbiv.ru/index.php/123/14-publikatsii/1170-osparivanie-otsenochnoj-ekspertizy-v-dele-o-bankrotstve?hitcount=0

Ниже мы расскажем об общих вопросах, связанных с назначением судебной оценочной экспертизой.

 

1. Обязан ли административный истец при оспаривании кадастровой стоимости

просить суд о судебной экспертизе отчета о рыночной стоимости?

 

Закон не содержит требования об обязательной судебной экспертизе отчета рыночной стоимости.

В п.21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.2015 г. указано, что суд вправе привлечь специалиста для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы.

В п.23 этого же постановления указано, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

11.07.2017 г. Конституционный Суд РФ принял постановление № 20-П, которым было установлено право административного истца на возмещение судебных расходов, связанных с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, административный истец не обязан просить суд о судебной экспертизе отчета рыночной стоимости. Суд вправе сделать это по собственной инициативе, но расходы, связанные с такой экспертизой (в случае удовлетворения иска) должны возлагаться на административного ответчика.

О проведении судебной экспертизы может заявить и административный ответчик. В этом случае он также несет расходы на такую экспертизу.

На практике некоторые судьи требуют от истцов заявлять о проведении соответствующей экспертизы. Однако такие требования являются незаконными. По этому поводу необходимо составлять жалобы в квалификационные коллегии судей.

 

2. Кто может проводить судебную оценочную экспертизу?

 

Распространено мнение, что такую экспертизу могут проводить только оценщики – лица, состоящие в СРО оценщиков. Такое мнение ошибочно. Процессуальные кодексы (АПК РФ и ГПК РФ) говорят, что экспертизу может проводить лицо, обладающее специальными знаниями. Членство в СРО в данном случае не является обязательным.

Поэтому для проведения оценочной экспертизы достаточно чтобы у специалиста было образование оценщика.

 

 Заказать судебную экспертизу

или рецензию на судебную экспертизу

можно по тел.: 8-927-515-40-77

 

Нужно помнить, что выбор эксперта зависит от усмотрения конкретного судьи, который ведет дело. Поэтому чем больше у конкретного кандидата документов, подтверждающих его квалификацию, тем больше вероятность его выбора в качестве эксперта.

Сюда же относятся многочисленные дипломы о повышении квалификации по программе «Судебный эксперт» или «Судебная экспертиза» и т.п. Наличие таких дипломов также не является обязательным требованием для назначения специалиста в качестве эксперта по конкретному делу.

 

3. Какие вопросы ставить эксперту?

 

Конкретный перечень вопросов зависит от характера рассматриваемого судом дела. Наиболее распространенным является вопрос:

«Какова рыночная стоимость объекта (здесь указывается оцениваемый объект) на конкретную дату (указывается конкретная дата или диапазон дат)?».

Аналогичным образом будет звучать и вопрос об определении размера арендной платы за какую-то вещь:

«Какова рыночная стоимость арендной платы за пользование объектом?»

Здесь важно помнить два момента.

Первый: существует несколько видов стоимости. Если в вопросе не указано, какую стоимость должен определить эксперт, то он по умолчанию должен определять именно рыночную стоимость.

Второй: если не указать дату (диапазон дат), по состоянию на которую производится оценка, то эксперт по умолчанию будет определять стоимость на дату вынесения определения о назначении экспертизы.

Конкретная дата оценки зависит от обстоятельств дела. Например, при оспаривании кадастровой стоимости берется дата, по состоянию на которую была утверждена соответствующая кадастровая стоимость. При оценке наследственного имущества должна браться дата открытия наследства.

 

4 Должен ли эксперт производить осмотр объекта оценки?

 

Если оценка производится на прошлую дату (дела об оспаривании кадастровой стоимости; оценка наследственного имущества и т.п.), то осмотр не является обязательным. Невозможно вернуться в прошлое и осмотреть имущество в том состоянии, в котором оно было какое-то время назад.

Если оценка производится на текущую дату, то осмотр должен быть произведен. Однако на практике суды игнорируют это положение и принимают к сведению экспертные заключения, проведенные без осмотра объекта.

 

5. Какими методическими пособиями должен пользоваться эксперт?

 

Эксперт свободен в выборе методики оценки. Это значит, что для проведения конкретной оценки он может выбрать любую из доступных методик (любое из доступных пособий). Но сделав выбор, эксперт должен следовать этой методике. Все отступления от нее должны быть аргументированы.

В приведенных выше примерах рецензий, мы обращали внимание на то, что избрав определенную методику оценки, эксперт в последующем не применял корректировки, предусмотренные этой методикой. Он также не обосновывал отказ от применения корректировок. Это является грубой ошибкой и такие экспертные заключения не должны приниматься судом.

В оценочной деятельности очень распространены справочники оценщика под редакцией Л.А. Лейфер. Их используют во всех регионах России. Однако надо понимать, что такие справочники носят общий характер. Они не в состоянии учитывать все нюансы, связанные с конкретным регионом. Например, в них не учтены особенности ценообразования в отдельных районах города Волгограда или Саратова, или Ростова (список городов можно продолжать).

Поэтому грамотный оценщик всегда понимает, что, например, корректировки на местоположение земельного участка по Лейферу Л.А. очень относительны и зачастую не отражают реального ценообразования в конкретном городе.

Соответственно применять справочники под редакцией Л.А. Лейфер целесообразно только если в регионе отсутствуют собственные справочники оценщика, которые учитывают все местные нюансы.

 

6. Какие корректировки должен применять эксперт?

 

Выбор корректировок определяется той методикой, которую избрал эксперт для оценки. Но приведенный в ней перечень корректировок не является закрытым.

С одной стороны эксперт может не применять какую-либо корректировку, а с другой может применить корректировку, не предусмотренную методикой. В любом случае, такой выбор должен быть обоснован.

Если корректировка не предусмотрена конкретной методикой, избранной экспертом, то он не обязан ее применять. Он также не обязан обосновывать отказ от ее применения.

 

7. Должен ли эксперт руководствоваться конкретными ценами объектов-аналогов, указанными в соответствующих договорах (купли-продажи, аренды и т.п.),

или он может пользоваться ценами, указанными

в объявлениях о продаже таких аналогов?

 

Эксперт может пользоваться как ценами, указанными в договорах, так и ценами, указанными в объявлениях о продаже. В последнем случае экспертом должна применяться корректировка на торг. Размер корректировки на торг определяется на основании методики, которая принята экспертом при производстве конкретной экспертизы. Поэтому разные эксперты могут получать разные выводы при одинаковых аналогах (если они применяют различные методики).

 

8. Какие объекты-аналоги должен применять эксперт

при проведении оценки?

 

Выбор объектов-аналогов находится целиком на усмотрении эксперта. Однако аналоги должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом по своим характеристикам. Если характеристики не совпадают, эксперт должен применять соответствующую корректировку.

Например, при оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 2000 кв.м., эксперт может в качестве аналогов принять участки площадью 500 кв.м. и 5000 кв.м. В этом случае эксперт должен применить корректировки, уменьшающие неравенство в площадях. Какие это будут корректировки (и будут ли они вообще) должно определяться применяемой экспертом методикой.

Эксперт может не применять корректировки, если разницы между оцениваемым объектом и аналогами, согласно применяемой методики, не являются существенными. Например, если согласно применяемой методики, земельные участки площадью от 500 до 5000 кв.м. находятся в одном ценовом диапазоне.

Эксперт может мотивированно не согласиться с методикой в этой части и, не смотря на это, применить корректирующий коэффициент.

Это правило действует и в обратную сторону.

Например, согласно методике, земельные участки площадью до 1500 кв.м. находятся в одном ценовом диапазоне; земельные участки свыше 1500 до 4500 кв.м. – в другом; а участки выше 4500 кв.м. – в третьем.

Если эксперт будет строго придерживаться методики, он должен будет применить две корректировки. Но с учетом конкретных обстоятельств, он может мотивированно отказаться от применения одной или вообще не применять ни одну из них. В данном случае важно только мотивированное мнение.

Мотивированное мнение (обоснование) должно излагаться в тексте экспертного заключения. Если такое мнение отсутствует в тексте, значит эксперт допустил ошибку и его заключение не соответствует избранной методике.

Суммируя изложенное, скажем следующее:

Нельзя обвинить эксперта в подборе неправильных аналогов. Но можно утверждать, что определившись с аналогами, эксперт неправильно подобрал корректировки (применил ненужные или не применил нужные).

 

9. Должны ли применяться ФСО (федеральные стандарты оценки)

в судебной оценочной экспертизе?

 

Федеральные стандарты оценки распространяются на подготовку отчетов об оценке. Поэтому формально они не распространяются на заключения судебных экспертов. Однако общие понятия, закрепленные в ФСО, применимы и в судебной экспертизы.

Например, определяя «наиболее эффективное использование» эксперт должен исходить из соответствующего понятия, данного в ФСО (если иное не определено в применяемой им методике).

Кроме того, ФСО должны применяться если эксперт сам ссылается на них в заключении.

То есть, если эксперт в заключении, указал, что руководствуется каким-то ФСО, то тем самым он придает ФСО принимает значение методики. Отступление от ФСО в этом случае будет ошибкой. Если же эксперт не упоминает ФСО, то несоответствие заключения требованиям ФСО не может рассматриваться как ошибка.

 

10. Можно ли вместо проведения экспертизы

воспользоваться заключением специалиста?

 

ГПК РФ и АПК РФ предусматривают возможность участия в судебном заседании специалиста. В отличие от эксперта, специалист не производит экспертизы, хотя и обладает специальными познаниями. Разницу между специалистом и экспертом на практике понимают не все юристы.

Недавно Верховный Суд РФ при рассмотрении конкретного дела прямо указал, что консультация специалиста не может заменять заключение экспертиза.

Здесь же рассмотрим ситуацию, когда одна сторона представляет в суд досудебный отчет об оценке. Другая сторона, с целью оспорить отчет, приносит заключение специалиста и допрашивает его в судебном заседании. Такое заключение не может отменять досудебный отчет. Досудебный отчет может оспариваться только экспертизой.

Еще один вопрос о соотношении экспертизы и заключения специалиста можно проиллюстрировать на следующем примере из практики.

При разделе совместно нажитого имущества, встал вопрос о разделе доли в ООО. Для этого было нужно оценить стоимость доли. Один из супругов уклонялся от предоставления документов, необходимых для проведения оценки. В этой ситуации второй супруг приобщил к делу заключение специалиста. В результате суд вынес решение основываясь на этом заключении.

Заключение специалиста может быть положено в основу решения только если нет возможности провести экспертизу.

 

11. Что должно быть в определении о

назначении судебной оценочной экспертизы?

 

В определении о назначении судебной экспертизы, помимо общие требований к таким судебным актам должны быть:

1. Указание на экспертов, которым поручено проведение экспертизы;

2. Вопросы, поставленные перед экспертами;

3. Сроки проведения экспертизы;

4. Стоимость экспертизы;

5. Лицо, на которое возлагаются расходы на проведение экспертизы;

6. Предупреждение экспертов об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

 

12. Как в суде оспорить экспертизу по кадастровой стоимости?

 

Не существует принципиальной разницы между оспариванием экспертизы по определению кадастровой стоимости и любой другой оценочной экспертизой.

Важно понимать, что судебный эксперт может специально или по ошибке завышать или занижать рыночную стоимость. Но только специалист может дать внятное обоснование допущенных ошибок.

Для оспаривания заключения эксперта используется рецензирование специалиста в соответствующей сфере. В начале статьи мы привели примеры таких рецензий.

Если суд посчитает, что недостатки, указанные в рецензии, являются существенными, он может назначить повторную экспертизу.

 

13. Обязан ли суд принимать скорректированный вывод эксперта

о стоимости объекта недвижимости?

 

После сдачи экспертного заключения в суд, эксперт может обнаружить в нем ошибки. В этом случае эксперт может направить в суд скорректированное заключение. Иногда для этого используется обычное письмо в котором указываются обнаруженные ошибки.

Такие документы принимаются судом и учитываются при вынесении решения. Разумеется, что к таким документам применяются требования, предъявляемые к самому экспертному заключению: они должны быть подписаны экспертом и эксперт должен расписаться об ответственности за заведомо ложное заключение, содержащееся в таких документах.