Оспаривание оценочной экспертизы в деле о банкротстве

Рейтинг:   / 18
ПлохоОтлично 

Кроме дел об оспаривании кадастровой стоимости (о которых мы говорили здесь http://upbiv.ru/index.php/123/14-publikatsii/999-osparivaem-sudebnuyu-ekspertizu?hitcount=0 ), оценочная экспертиза часто применяется в делах о банкротстве. Арбитражный управляющий (конкурсный управляющий) или конкурсный кредитор могут просить арбитражный суд признать сделку недействительной. Одним из оснований оспаривания сделок банкрота является несоответствие цены продаваемого имущества рыночным ценам. Поэтому, чтобы оспорить такую сделку, заинтересованное лицо должно провести оценочную экспертизу.

Не редко, в таких экспертизах допускаются ошибки. Особенно часто они допускаются в случаях, когда речь идет об оценке земельных участков, поскольку многие оценщики не обладают специальными юридическими познаниями в этой сфере.  Такие экспертизы могут успешно оспариваться. Для этого необходимо представить в суд рецензию на судебную экспертизу, в которой будут детально разобраны имеющиеся ошибки. Наиболее распространенные ошибки мы разберем ниже на конкретном примере судебной экспертизы по оценке недвижимости (земельного участка).

Далее будет приведена часть рецензии, в которой содержатся некоторые доводы, по которым суд, не должен принимать к сведению заключение эксперта и назначить повторную экспертизу. В оригинале рецензии были дополнительные доводы, которые мы не будем приводить в данной статье. Стоимость такой рецензии составила 10000 рублей.

Заказать рецензию на оценочную экспертизу

можно по тел.: 8-927-515-40-77 или

по эл. почте: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Рецензируем экспертизы по всей России

Налоговая инспекция оспорила сделку банкрота по продаже земельного участка, ссылаясь на несоответствие стоимости продажи участка его рыночной стоимости на момент такой продажи. Предметом спора являлся земельный участок с разрешенным использованием «для жилищного строительства».

Теперь укажем на очевидные ошибки, допущенные в данном заключении.

1. На стр. 15-23 заключения, эксперт проводит анализ рынка земельных участков под ИЖС. Однако оцениваемый земельный участок имеет другой вид разрешенного использования: «для жилищного строительства». Разрешенное использования «для жилищного строительства» не соответствует разрешенному использованию «для индивидуального жилищного строительства» (далее – «ИЖС»). Из-за своих размеров (более 75,5 тыс. кв.м.)  оцениваемый земельный участок не может соответствовать виду разрешенного использования «для ИЖС». 

Сам эксперт на стр.23 говорит, что площадь участков для ИЖС максимум составляет 1500 кв.м. поэтому рынки данных участков не сопоставимы и замена одного рынка другим не является корректной.

Понятно, что ни один грамотный судья не пропустит такую ошибку. Она стала следствием недостатка у эксперта знаний в сфере земельного права.

2. На стр. 26-30 заключения, эксперт проводит анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) и приходит к выводу, что таковым является «жилищное строительство».

Здесь эксперт допускает еще одну ошибку, связанную со слабыми знаниями земельного права.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (п.13 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611).

В данном случае использование участка под ИЖС не разрешено юридически. Он может использоваться таким образом только после приведения его площади в соответствие с предельно установленными размерами. В замечаниях № 4 (и др.) мы еще раз вернемся к вопросу о размерах участка и его соответствии требованиям ИЖС. Является ошибочным вывод эксперта на стр.30, что размеры участка позволяют использовать его для ИЖС.

Эксперт подошел к определению НЭИ земельного участка так же как он делал бы это применительно к зданию/строению/сооружению, где нет таких строгих ограничений, какие имеются в земельном законодательстве. И действительно один и тот же объект зачастую можно использовать и как автосалон, и как развлекательный центр.

Однако в земельном праве такая замена недопустима и на это обратит внимание любой грамотный судья.

В данном случае НЭИ оцениваемого участка могла бы быть «комплексная застройка» или «застройка многоквартирными домами», но никак не ИЖС.

 

Да и сам эксперт ссылается на правила землепользования и застройки, которые предполагают для данного участка другие виды использования, которые более соответствуют его размерам.

3. Подобранные экспертом объекты-аналоги (стр.32) являются некорректными для целей оценки по следующим причинам:

3.1. Несоответствие вида разрешенного использования (подробнее см. замечание № 2);

 

3.2. Несоответствие размеров. Разница в площади между оцениваемым объектом и объектами-аналогами более чем в 75 раз, делает недопустимым их сравнение. Указанное различие не может быть компенсировано и за счет применяемой экспертом корректировки на площадь, поскольку применяемая корректировка не в состоянии учитывать такой большой разницы между сравниваемыми объектами.

4. Понимая недопустимость использования оцениваемого участка для ИЖС, эксперт на стр. 34-35 обосновывает необходимость введения поправки на расходы с целью приведения оцениваемого участка в соответствие с требованиями земельного законодательства (смотри замечание № 2).

 

Здесь эксперт пытается учитывать расходы на разработку проекта планировки территории, затраты на образование участка (вынос границ в натуру, создание межевого плана и т.п.). Однако при оценке стоимости этих расходов эксперт не применяет рыночную стоимость, а берет некую установленную стоимость. Эта ошибка состоит в том, что указанные цены не являются регулируемыми. Соответственно, эти расходы должны рассчитываться по рыночной стоимости.

 

На самом деле, первопричина этой ошибки кроется в неправильном определении НЭИ. Если бы было правильно определено НЭИ, то не было бы и этой ошибки.

5. Еще одна ошибка, вытекающая из неправильного определения НЭИ, состоит в том, что пытаясь подогнать оцениваемый участок под избранный НЭИ, эксперт предлагает разделить его на 60 участков.

Такое предположение является домыслом эксперта и не может приниматься во внимание, по следующим основаниям:

а) эксперт должен исходить из данных, которые имелись на дату оценки. В данном случае на дату оценки имелся только один оцениваемый участок, поэтому эксперт не мог придумывать другие данные;

б) из оцениваемого участка можно было образовать гораздо больше участков (исходя из допустимого минимального размера участка). Эксперт в заключении никак не обосновал почему собственник не мог раздробить исходный участок на больше чем 60 участков под «ИЖС». Даже если бы такое обоснование и было бы представлено – оно являлось бы домыслом;

в) эксперт не учитывает, что при разделе оцениваемого участка, помимо ИЖС должны быть образованы участки общего пользования (дороги и т.п.). Расходы на такие участки также должны учитываться, однако в экспертизе они никак не обозначены.

 

г) эксперт не учитывает расходы на уплату пошлин и иных сборов, связанных с оформлением прав на вновь образованные участки (пошлины за регистрацию прав на новые участки и т.п.).

6. На стр.35 эксперт приводит поправку на наличие общественных зон (проезды и пр.).

Размер поправки взят на основании СП 42.13330.2011, который не является обязательным. Наличие и размер общественных зон (проездов и пр.) определяются на основании проекта планировки территории и может отличаться от принятого экспертом.

 

Поэтому применяемая корректировка основана не на имеющихся данных, а на домысле эксперта.

7. На стр.35 эксперт применяет поправку на отсутствие свободного проезда. Обоснование такой поправки состоит в том, что при разделе оцениваемого участка, к каждому образованному участку необходимо обеспечить проезд.

 

Эксперт забывает, что применяя поправку на расходы, он предложил разбить оцениваемый участок на «ориентировочно 60 участков площадью 1000 кв.м.». При таком подходе эксперт должен был бы определить наличие проездка к каждому из перспективных участков.

8. Оценка проводится по состоянию на 01.03.2016 г. При этом, предложение по объекту-аналогу №2 берется по состоянию на август 2015 г. Таким образом, с момента предложения до даты оценки прошло 7 месяцев.

При такой разнице, эксперт должен был  вводить корректировку на дату предложения/сделки (корректировка на состояние рынка). Необходимость такой корректировки предусмотрена ФСО № 7 (который был проигнорирован экспертом).

 

Эксперт ссылается на ФСО № 7 на стр.4 заключения, но почему-то не применяет его в данном случае. Обоснования почему эксперт отказался от данной корректировки, в заключении не приводится.

 

9. Существенной ошибкой является то, что в объявлениях о продаже объектов-аналогов отсутствует информация, учитываемая экспертом в качестве корректировок.

9.1. На стр.32 указывается, что аналог №3 имеет проезд непосредственно к участку. Однако в объявлении о продаже такая информация отсутствует. Из заключения невозможно установить откуда эксперт взял соответствующие данные.

9.2. На стр.32 указывается, что аналог №1 имеет проезд непосредственно к участку. Однако в объявлении о продаже (стр.38) такая информация отсутствует. Из заключения невозможно установить откуда эксперт взял соответствующие данные.

9.3. На стр.32 указывается, что аналог №2 имеет проезд непосредственно к участку. Однако в объявлении о продаже такая информация отсутствует. Из заключения невозможно установить откуда эксперт взял соответствующие данные.

10. Эксперт не применяет корректировку на наличие коммуникаций. При этом, на стр.23 заключения сам эксперт отмечает, что наличие коммуникаций существенно влияет на цену земельного участка: «Земельные участки, обеспеченные коммуникациями, предлагаются к продаже дороже аналогичных участков без инженерного обеспечения».

 

Возражения на судебную оценочную экспертизу могут быть оформлены в виде объяснений по делу и подписаны самим участником процесса и его представителем. Но в этом случае у суда может возникнуть вопрос, является ли подписавший специалистом в сфере оценке. С большой долей вероятности суд не будет учитывать такие возражения и не будет назначать повторной экспертизы.
Поэтому более эффективным способом возражений против оспариваемого заключения является рецензия. Она должна быть подписана специалистом, имеющим образование оценщика, с приложением подтверждающих документов.

Мы делаем рецензии на оценочные экспертизы для всех регионов России. Изучение экспертизы бесплатное. Вы платите деньги только после того, как мы изучим экспертизу и подтвердим, что нашли в ней какие-то конкретные ошибки.